Agora que a Prefeitura do Recife concluiu a consulta pública para receber contribuições para o projeto Distrito Guararapes – que praticamente passou desconhecida da população já que não foi dada qualquer publicidade da escuta – cabem dois minutos de conversa sobre o modelo de PPP proposto pelo BNDES depois de um processo de contratação de importantes escritórios de arquitetura que durou mais de um ano quando foi desenhado o empreendimento.

O modelo é semelhante ao que vem sendo adotado por diversas cidades, inclusive, do Recife na gestão de parques da cidade onde o município se compromete a bancar a maior parte das despesas da nova gestão que tem autorização para captar receitas e ampliar o pacote de serviços de forma mais eficiente.

Distrito Guararapes

E no caso do Distrito Guararapes o futuro contrato prevê que, após os primeiros seis anos, tempo em que a PCR fará aportes de R$ 76,1 milhões, a título de investimentos imobiliários e pecuniários, o município fará pagamentos anuais de R$ 8,9 milhões do 7º ao 30º ano de gestão privada corrigidos pelo IGP-DI.

O modelo é interessante para o município que entrega a gestão de espaços públicos esperando uma melhor gestão. Mas não há como deixar de reconhecer que nesse tipo de PPP, o P do público paga a maior parte do contrato. O que reforça a crítica de que na prática reconhece não só a sua incapacidade financeira, mas a própria gestão da coisa pública.

Concessionária

Os aportes remuneram os investimentos realizados pela concessionária visando a viabilidade econômico-financeira do projeto, bem como o compartilhamento de riscos entre público e privado. Assim, adota-se a premissa de aporte por reembolso para o capital investido nos ambientes urbanos e ativos reversíveis.

Além disso, a própria estrutura de capital considera que quem vencer a licitação poderá fazer empréstimos de longo prazo. Inclusive, com enquadramento em linhas de financiamento específicas desse tipo de projeto disponíveis no próprio BNDES.

Mecanismo primário

Além disso, o contrato possui um mecanismo primário de pagamento para, no caso de eles serem insuficientes, o poder concedente (no caso a Prefeitura do Recife) garantir recursos necessários para pagamento da contraprestação.

Nada de irregular nesse tipo de operação. Mas é importante que mais informações sejam tornadas públicas para que não se consolide a ideia de que numa PPP, o P do privado entra com a maior parte dos recursos, o que não é verdade.

Proposta de PPP

Entretanto, isso não invalida a proposta de PPP para a gestão de espaços públicos. Afinal, o grande diferencial do modelo proposto é o de tentar mudar o nível de ocupação do bairro de Santo Antônio que foi o local de maior prestígio comercial do Recife até os anos 80 e que foi perdendo dinamismo com o espalhamento das atividades econômicas para outros bairros, como aconteceu na maioria das capitais brasileiras.

E o desafio de levar gente para morar em prédios comerciais readaptados para residenciais não é simples nem custa barato. Pouca gente tem ideia do que isso representa, especialmente quando o ticket médio é baixo de modo a ser encaixado nas faixas do programa Minha Casa Minha Vida.

Retrofit de hotel

Uma coisa é fazer retrofit num hotel na Avenida Boa Viagem ou num silo de um antigo moinho de trigo. É viável pelo valor do metro quadrado que uma construtora vai cobrar como diferencial de um novo tipo de moradia para um novo tipo de morador.

Outro é o desafio de propor isso para prédios num bairro como o de Santo Antônio que exige que empreendedores privados apostem na proposta e consigam captar recursos das linhas disponíveis.

Entregar modificações

E isso só deve acontecer quando o gestor da PPP para o contrato do Distrito Guararapes entregar as modificações previstas como nova pavimentação, ciclovias, novo mobiliário urbano, paisagismo e arborização, quiosques, sinalização viária e iluminação pública, fiação subterrânea da iluminação, CFTV (Circuito Fechado de TV).

E que desenvolva projetos de moradias próximas ao trabalho, que possibilitem a mobilidade sustentável (a pé, bicicletas, patinetes etc.) e a redução dos tempos de deslocamento. Mas tendo presente que a decisão de ocupar imóveis retrofitados ou novos vai depender muito do entorno que for entregue.

Prédio da Caixa

Claro que quando o governo do Estado consegue desenvolver um projeto como o de adaptação da antiga sede da Caixa Econômica Federal na Guararapes, ajuda. Ou quando consegue a doação do prédio Segada Viana ao Estado de Pernambuco para que as 120 famílias que atualmente ocupam o prédio tenham uma moradia digna também ajuda. Mas ainda não é suficiente para gerar uma tendência.

De qualquer forma, a proposta do Distrito Guararapes, ainda que a audiência pública tenha acontecido às escondidas sem nenhuma divulgação tanto do BNDES como da Prefeitura do Recife, é um movimento importante. Até porque uma solução para o estágio que se chegou ao bairro de Santo Antônio exige algo de impacto mesmo.